Udlejning af sommerhus – regler og skat i hovedtræk

Udlejning af et sommerhus er reguleret to steder: i sommerhusloven, som afgør, hvornår udlejning er tilladt, og i skattereglerne, som afgør, hvordan lejeindtægten beskattes. Siden gennemgår hovedtrækkene. Ifølge Wikipedia udlejes omkring hvert femte af landets godt 224.000 sommerhuse i kortere eller længere perioder.

Hvad er reglerne for udlejning af sommerhus?

Hovedreglen er, at erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse ikke er tilladt efter sommerhusloven. Udlejning af ét eller to sommerhuse, som ejeren også selv bruger, regnes ikke som erhvervsmæssig, så længe udlejningen ikke får professionel karakter.

Tre forhold kan have betydning:

• Vinterhalvåret. Længere udlejningsperioder i vinterhalvåret er ikke tilladt. Grænsen for udlejning i vinterhalvåret bygger på praksis og retspraksis og har ændret sig over tid. I sommerhalvåret er der som udgangspunkt ikke noget tilsvarende loft. Praksis kan ændre sig, og kommunen kan oplyse den gældende.
• Udlejning hele året. Bruges huset kun til udlejning, betragtes det som erhvervsmæssig udlejning, og skat.dk henviser til særskilt vejledning.
• Området. Sommerhusområdets øvrige regler gælder uændret. Se regler i sommerhusområder og helårsbeboelse i sommerhus.

Lovtekster findes i den gældende udgave på retsinformation.dk.

Hvor meget må man leje et sommerhus ud skattefrit?

Lejeindtægt er skattepligtig, men kan opgøres på to måder. Ved den første, bundfradragsmetoden, er en del af indtægten fritaget. Beløbene for de seneste to år:

Fradraget gælder for hele året, også hvis man køber eller sælger ejendommen i løbet af året. Lejes huset ud både privat og via en platform, bruges bundfradraget først på platformsindtægten, og en eventuel rest kan dække den private udlejning.

Hvad er 40 %-reglen?

Ved bundfradragsmetoden beskattes kun 60 % af lejeindtægten over bundfradraget. Det svarer til, at 40 % af det overskydende beløb ikke beskattes, og det er den procentsats, der omtales som 40 %-reglen. Ved denne metode kan man ikke fratrække udgifter.

Regnskabsmetoden

Alternativet er regnskabsmæssigt fradrag. Her beskattes lejeindtægten minus de faktiske, fradragsberettigede udgifter, som skal kunne dokumenteres.

Skat.dk nævner som fradragsberettigede udgifter bl.a. el, vand og varme, der kan henføres til udlejningen, annoncering, vedligeholdelse og afskrivning af inventar bortset fra hårde hvidevarer samt en forholdsmæssig andel af grundskyld efter antal udlejede uger ud af 52. Vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Udlejning kan have betydning for ejendomsværdiskatten, og skat.dk beskriver, hvordan udlejningsperioden oplyses på årsopgørelsen.

Platforme og indberetning

Siden 1. januar 2023 skal digitale platforme efter EU’s direktiv DAC7 indberette oplysninger om brugerne til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed. Platformen kan derfor bede om bl.a. CPR-nummer og adresse, og udbetalinger kan blive stoppet, hvis oplysningerne ikke afgives. Oplysning om ejendommens BFE-nummer er frivillig over for platformen, men gør det muligt at forudfylde lejeindtægten på årsopgørelsen.

Hvor findes de gældende regler?

Beløb, rubrikker og betingelser ændres, og reglerne for tidligere år kan afvige. Skat.dk har en side om udlejning af sommerhus med de aktuelle satser og henviser til Den juridiske vejledning. Spørgsmål om tilladt udlejningsperiode kan stilles til kommunen, og en revisor eller advokat kan vurdere en konkret situation.

Se også faste udgifter ved et sommerhus og købsprocessen for et fritidshus. Overblikket over emnet findes på forsiden om at købe sommerhus.